O nosso investimento para arrendamento em Nice. We did it again!

Há alguns anos, tornámo-nos proprietários de um T2 em La Rochelle, falámos sobre isso aqui.

Seis anos depois, acabámos de receber as chaves de outro apartamento em Nice. Comprámo-lo há dois anos, quando estávamos do outro lado do mundo. Mais uma vez, este artigo é um relato de experiência e não conselhos.

Desta vez, passámos pelo mesmo consultor financeiro, que nos propôs três apartamentos em planta: um em St-Etienne, outro em Reims e o último em Nice. Os valores de compra e as estimativas de renda são diferentes. Por várias razões, escolhemos Nice porque parece ser a cidade mais dinâmica e a relação renda/compra parece-nos a mais interessante.

Além disso, este apartamento é:

• perto da estação
• a 10 minutos de transportes públicos da praia
• perto das universidades
• muitos transportes públicos nas proximidades
• muitos restaurantes e lojas ao redor
• num bairro procurado

Portanto, é a localização ideal, tanto para arrendamento de longa duração como para arrendamento sazonal. Disseram-nos que Nice era conhecida pelos seus festivais e era totalmente possível alugar o apartamento durante um mês de verão a músicos, por exemplo, e não só no Airbnb.

Não conhecemos muito bem Nice, mas o nosso notário é de Nice e o nosso consultor financeiro vendeu apartamentos no edifício ao lado, por isso todos puderam confirmar que a localização era ideal. Mostrei o endereço a uma amiga que também procurava comprar em Nice há vários anos, e ela também confirmou a informação.

Tendo muito pouco dinheiro, comprámo-lo sem entrada, pagamos do nosso bolso as despesas de notário, e é tudo. O nosso banco apoia-nos porque já nos conhece e temos um empréstimo imobiliário ativo lá. Em 2022, aproveitámos a última janela para nos endividarmos ao máximo com uma taxa interessante durante um longo período (20 anos). No entanto, notem que a taxa de endividamento para investimento em arrendamento será sempre um pouco mais alta do que para residência principal.

Ao contrário do nosso primeiro projeto de arrendamento em La Rochelle, este será um Pinel (com redução de impostos durante 12 anos). E o reembolso mensal do empréstimo é duas vezes mais alto do que a renda. Isso significa que teremos de fazer um esforço de poupança durante os próximos 20 anos. No entanto, esse montante é suficientemente modesto para que possamos permiti-lo.

Lembro que este investimento é para a nossa velhice, não para nos tornarmos rentistas a 100%. Temos outras fontes de rendimento e aceitamos um esforço de poupança para este apartamento para aproveitar o efeito de alavanca do empréstimo. Também poderíamos ter saído do sistema Pinel para uma renda mais alta, mas depois de fazer as contas, as reduções de impostos graças ao Pinel são mais interessantes e a gestão de um arrendamento de longa duração parece-nos mais fácil de implementar. Mas esta é apenas a nossa opinião. Outros investidores talvez tivessem feito outras escolhas.

Tudo foi feito à distância:

• Seleção e apresentação dos apartamentos pelo consultor financeiro
• Contactar o nosso banco para o pedido de empréstimo
• Reunião com o notário por videochamada para a assinatura da procuração
• Nomear uma agência imobiliária para nos representar em Nice
• Receção do apartamento pela nossa agência em Nice
• Pequenos trabalhos de marcenaria
• Compra e instalação dos eletrodomésticos
• Procura do inquilino

Fui a Nice para visitar o apartamento duas vezes enquanto estava em obras, para garantir que estava mais ou menos feito de acordo com as plantas. Uma vez, choveu tanto em Nice que as creches fecharam, o elétrico foi cortado, as inundações causaram muitos danos, e fui ver o apartamento, muito contente por constatar que não havia nenhuma gota de água visível no edifício.
Mas a verdadeira receção foi feita pela nossa agência e, felizmente, porque eu não teria visto os pequenos detalhes e defeitos, que foram assinalados no documento.

Infelizmente, entre a Covid, a guerra na Ucrânia, a inflação, as inundações… nem tudo foi um mar de rosas. O apartamento foi entregue com um atraso de um ano e meio. Durante esse tempo, foi necessário pagar os empréstimos sem receber qualquer renda. Houve problemas de ligação pela ENEDIS, houve um dano causado por água, uma mudança de arquiteto, prestadores que falharam e, no momento da entrega, faltavam alguns metros quadrados. Resumindo.

O anúncio do apartamento foi divulgado durante 3 dias nos sites de arrendamento mais conhecidos. A agência teve de o desativar depois de receber 100 pedidos. Foram enviados 20 dossiês, dos quais escolheram 5 pessoas para fazer uma visita. E dos 5, 3 quiseram alugá-lo.

Como é um apartamento ao abrigo da lei Pinel, está reservado a pessoas com rendimentos modestos. Dos 3 dossiês, havia um que não ganhava mais do que os outros, mas cujo perfil nos agradava muito. Infelizmente, o dossiê estava incompleto. E como temos um seguro para rendas não pagas, qualquer dossiê incompleto não é elegível, por isso tivemos de dar o apartamento a outro dossiê mais completo. Assim, se procuram arrendar um apartamento, saibam que os rendimentos não são tudo. Mas é necessário, no momento de contactar a agência, indicar rapidamente (por SMS ou formulário de contacto) os vossos rendimentos. Depois, tenham um dossiê ultra completo desde o início, isso facilitará a vossa procura de apartamento.

É a última vez que compramos em planta, há demasiados imprevistos e demasiadas surpresas desagradáveis. Mas o nosso plano para a reforma está a avançar aos poucos.

P/s: não somos intermediários nem consultores financeiros, este artigo apenas relata a nossa experiência. Cada experiência é pessoal e, como se trata de um investimento importante, não poderemos aconselhar-vos um banco específico nem fornecer os contactos dos nossos consultores. Obrigado pela vossa compreensão.