Tudo Sobre SCPI: Investir no Imobiliário Facilmente

Há três anos, escrevia um artigo descrevendo resumidamente o que temos feito para preparar a nossa reforma. Esse artigo foi partilhado com os nossos familiares que se interessam pelo assunto.

Se o investimento em bolsa ou a poupança salarial não interessam a muita gente, recebemos regularmente perguntas sobre as SCPI.

Como o assunto merece um pouco mais do que 10 minutos entre o queijo e a sobremesa, decidi aprofundar neste artigo. Vou, propositadamente, fazer algumas simplificações para que o artigo seja acessível a principiantes, tentando ao mesmo tempo ser o mais preciso possível.

Este artigo não é um conselho de investimento. Em matéria de dinheiro, mais do que qualquer outra, os conselheiros não são os pagadores. Recomendo vivamente que procurem várias opiniões para formarem as vossas próprias conclusões e tomarem as vossas decisões com conhecimento de causa.

Uma SCPI: o que é?

Uma Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) – não confundir com uma Société Civile Immobilière (SCI) – é uma estrutura de investimento imobiliário.

Investidores (em breve vocês?) decidem confiar o seu dinheiro a uma sociedade de gestão que vai comprar imóveis. Essa sociedade irá depois assegurar toda a gestão de arrendamento (obras eventuais, procura de inquilino, cobrança de rendas, …). Durante a vida de uma SCPI, a sociedade de gestão pode decidir vender alguns prédios para comprar outros.

Esta é a grande vantagem de uma SCPI: vocês não têm absolutamente nada a fazer, além de investir o vosso dinheiro.

Se comprarem imóveis diretamente, vão ter de procurar um imóvel para comprar, fazer as visitas, negociar com o vendedor, contactar o banco, ir ao notário, fazer obras, encontrar um inquilino (ou uma agência de gestão de arrendamento, …). Nada disso com uma SCPI. Vocês investem o vosso dinheiro e esperam tranquilamente pelas vossas rendas.

Ao investir numa SCPI, vocês tornam-se coproprietários do património da SCPI. Se eu investir 10 000 € numa SCPI que captou um total de 10 milhões de euros, possuo 0,1% do património.

As sociedades de gestão são reguladas pela AMF (Autorité des Marchés Financiers) e têm a obrigação de comunicar com os associados. Vocês receberão assim um boletim informativo trimestral e um relatório anual.

Concretamente, no que é que uma SCPI investe?

Primeira coisa a ter em mente: uma SCPI vai investir em vários imóveis diferentes. Esta é a outra vantagem das SCPI: a diversificação.

Quando investem diretamente em imobiliário, o vosso risco é fortemente concentrado. Mesmo que se desenrasquem bem e tenham 5 imóveis, em caso de problema (incêndio, inquilino que não paga, falta de arrendamento, …), podem perder 20% do vosso rendimento de um dia para o outro. Existem seguros para reduzir os riscos, mas já perceberam.

Ao lado disso, uma SCPI tem como objetivo investir em várias dezenas, ou mesmo centenas de imóveis diferentes. Haverá sempre problemas com alguns imóveis, mas isso afetará uma pequena percentagem do património da SCPI.

A grande maioria das SCPI concentra-se no imobiliário dito “profissional”. Certamente pensam nos escritórios de empresas, que representam de facto uma grande parte dos investimentos das SCPI. Mas também podem ser muros de lojas, supermercados, armazéns, hotéis, centros comerciais, lares de idosos…

Tanto quanto sei, apenas uma SCPI compra imobiliário residencial (habitações destinadas a particulares). Isso explica-se pelos montantes a investir. Quando uma sociedade de gestão tem 10 milhões de euros para investir, é mais “simples” comprar e gerir um único edifício de escritórios do que 100 apartamentos residenciais.

Graças aos nossos investimentos em SCPI, somos, por exemplo, coproprietários das instalações da Google na Irlanda ou de uma loja da Tesla na Noruega.

Embora possam existir SCPI “generalistas”, a maioria especializa-se numa temática ou área geográfica.

A título de exemplo:

• A SCPI Pierval Santé constrói um património em imobiliário de saúde (clínicas, EHPAD, consultórios médicos, …) em França e no estrangeiro
• A SCPI Activimmo constrói um património em imobiliário ligado à logística (armazéns, centros de armazenagem, …)
• A SCPI Kyaneos Pierre especializa-se em imobiliário residencial

Como podem investir em várias SCPI ao mesmo tempo, é muito fácil investir o vosso dinheiro em imobiliário de forma extremamente diversificada:

• Escolhendo várias sociedades de gestão diferentes
• Geograficamente: se têm a vossa residência principal em França, pode ser interessante investir em SCPI com património no estrangeiro
• Setorialmente: se acham que a logística, o imobiliário ligado à saúde, as lojas no centro da cidade, os escritórios na zona da grande Paris, … têm futuro, encontrarão uma SCPI especializada nesse setor.

Como é que ganho dinheiro? Quais são os rendimentos?

Quando possui partes de SCPI, pode ganhar dinheiro de três maneiras diferentes:

• As rendas
• A revenda de um imóvel com mais-valia
• A revenda das suas partes com mais-valia

A percepção das rendas é a forma mais comum. Podem ser pagas mensalmente, mas a maioria das SCPI paga-as trimestralmente. Ponto interessante, ao contrário do imobiliário residencial, as rendas profissionais estão frequentemente indexadas à inflação. O que é um ponto não negligenciável no período atual.

A sociedade de gestão pode decidir revender um imóvel adquirido alguns anos antes. O montante da venda será posteriormente reinvestido, mas se houver uma mais-valia, esta será distribuída aos associados.

Todos os anos, a sociedade de gestão contrata peritos independentes para avaliar o património da SCPI. Este pode evoluir em baixa ou em alta, e essa evolução pode refletir-se no preço da parte. Após alguns anos, pode decidir revender as suas partes e, talvez, realizar uma mais-valia.

Em 2021, as SCPI geraram em média um rendimento de 4,49% antes de impostos (ver abaixo).

Quanto custa?

Na criação da SCPI, a sociedade de gestão decide o preço de uma parte da SCPI. Este preço da parte vai depois evoluir em alta ou em baixa consoante as avaliações anuais do valor do património.

A título de exemplo, no momento em que escrevo estas linhas:

• Uma parte da SCPI Pierval Santé vale 200 €, sendo necessário comprar no mínimo 5 partes na primeira subscrição.
• Uma parte da SCPI Activimmo vale 610 €, sendo necessário comprar no mínimo 10 partes na primeira subscrição.
• Uma parte da SCPI Kyaneos Pierre vale 1 080 €, sendo necessário comprar no mínimo 10 partes na primeira subscrição.

Quais são os custos?

Quando compra uma parte de SCPI por 1 000 €, a totalidade desse montante não será investida num imóvel.

A sociedade de gestão vai cobrar custos de subscrição da ordem dos 10 a 12%.

Estes custos de subscrição servem para remunerar:

• Os custos de pesquisa de imóveis para comprar
• Os custos de notário
• Mas também a comissão do “comercial” que lhe vendeu as partes

Estes custos são elevados. A título de comparação, os custos de corretagem quando se compra uma ação em bolsa são inferiores a 1%.

São, portanto, necessários 2 a 3 anos de rendas para que os custos de subscrição sejam amortizados (sem ter em conta a fiscalidade). O investimento em SCPI é um investimento de longo prazo, se revender as suas partes um ano depois de as ter comprado, o impacto dos custos é tal que vai perder dinheiro. A duração mínima de investimento geralmente recomendada é de 8 anos.

Além disso, a sociedade de gestão vai cobrar custos de gestão da ordem dos 8 a 15% sobre as rendas recebidas. É o equivalente aos custos que uma agência de gestão de arrendamento cobraria para gerir um imóvel que colocasse para arrendamento.

Nos últimos anos, novas SCPI têm comunicado que não cobram custos de subscrição (e tentam tornar antiquadas as que os têm). Seja cético. É obviamente ótimo não pagar custos de subscrição, mas se os custos de gestão forem duas vezes superiores à média, não faz sentido.

Note-se também que só começará a receber rendas após a expiração do prazo de fruição de 3 a 6 meses em média, que corresponde ao prazo necessário para a sociedade de gestão investir os seus fundos num imóvel.

Fiscalidade e declaração de rendimentos

Os aluguéis de SCPI são considerados rendimentos prediais. E na França, os rendimentos prediais são fortemente tributados.

Concretamente, você terá que pagar sobre seus aluguéis:

• 17,2% de contribuições sociais
• Ao qual se soma sua TMI (Taxa Marginal de Imposição), que depende dos seus rendimentos e da sua situação familiar

Pessoalmente, minha TMI é de 30%, então pago 17,2 + 30 = 47,2% de impostos sobre os aluguéis que recebo das minhas SCPI.

A TMI dos mais ricos é de 45%, então a tributação dos rendimentos de SCPI pode chegar a 62,2%!

Por isso, é preciso pensar seriamente, mesmo que o assunto seja complexo, sobre a modalidade de detenção que vou mencionar no próximo parágrafo.

Não vou entrar em detalhes, mas é importante saber que pode ser interessante investir em SCPI que possuem imóveis no exterior. Os impostos são cobrados na fonte em cada país e a tributação é geralmente mais suave do que na França. De acordo com os acordos de “dupla tributação evitada”, você não terá que pagar, além disso, o imposto do lado francês.

Ao contrário dos seus salários, os valores recebidos com suas cotas de SCPI não são pré-preenchidos na sua declaração anual de impostos. Você precisa preencher a declaração 2044 relativa aos rendimentos prediais. As gestoras lhe enviarão um IFU (Impresso Fiscal Único) para indicar como preencher. Sejamos honestos, isso continua chato e complexo. Se, além disso, você tiver vários IFUs (um por gestora) com imóveis no exterior (para os quais é preciso gerenciar o crédito de imposto), prepare-se para puxar os cabelos 2 ou 3 horas por ano na declaração de impostos. Você vai se consolar pensando que é o único esforço que terá que fazer, é a gestora que cuida dos inquilinos e das obras 🙂

As diferentes modalidades de detenção e financiamento

Espero que você esteja acompanhando até aqui, vamos entrar na parte mais complexa, mas talvez também a mais importante.

Minhas primeiras compras de cotas de SCPI foram feitas à vista. Quando falo em à vista, não falo de uma mala de dinheiro, mas de poupança que estava disponível na minha conta bancária. Hoje, considero que isso foi um erro, ou pelo menos não é o ideal.

Teria sido melhor procurar meu gerente de banco e pedir que me emprestasse dinheiro para comprar cotas de SCPI, e usar meu dinheiro como entrada desse empréstimo.

Se eu tiver 10.000 € de entrada e o banco me emprestar 40.000 €, vou receber aluguéis sobre 50.000 €, e não sobre 10.000 €. É o que chamamos de efeito de alavancagem. Os 40.000 € emprestados do banco podem me render 3% em aluguel líquido de impostos, enquanto peço emprestado a uma taxa de 1%. Portanto, enriqueço com a diferença.Você terá um esforço de poupança mensal para pagar o capital do seu empréstimo, mas é fundamental entender bem a noção de efeito de alavancagem, que é a maneira mais simples de enriquecer com risco muito limitado.

No momento em que escrevo estas linhas (novembro de 2022), os bancos concedem empréstimos com muito mais dificuldade, em condições muito menos favoráveis do que nos últimos 15 anos, mas há outras soluções a considerar.

Se considero que meu investimento à vista é um erro, é por um lado porque não usufruí da alavancagem do endividamento. E por outro, porque criei uma renda adicional (os aluguéis) fortemente tributada, embora não precise dela agora (ganhando bem minha vida), mas que será necessária para minha aposentadoria.

Eu poderia ter investido em SCPI através do seguro de vida. Não vou entrar em detalhes sobre o seguro de vida, que mereceria um artigo próprio. Basta ter em mente que o seguro de vida é um “envelope fiscal” no qual você pode colocar dinheiro. Esse dinheiro pode ser investido em diferentes suportes (incluindo SCPI). Os rendimentos gerados por esses suportes não são tributados enquanto não forem retirados. Se você esperar pelo menos 8 anos antes de retirar dinheiro, ainda haverá uma pequena parte de tributação, mas muito mais favorável.

O seguro de vida é, portanto, muito interessante se você deseja investir para colher os benefícios “mais tarde”. Suas SCPI vão gerar rendimentos que poderão ser reinvestidos sem “atrito fiscal” (os 47,2% de imposto no meu caso). Isso vai favorecer o efeito “bola de neve”: meus aluguéis do ano 1 serão reinvestidos 100% em cotas de SCPI que, por sua vez, gerarão aluguéis no ano 2 que serão novamente reinvestidos…).

Respire fundo e vamos abordar a última solução tentando evitar a dor de cabeça (simplificando ao máximo).

Na grande maioria dos casos, quando você compra um imóvel, você o possui em plena propriedade.

A plena propriedade é composta por duas coisas:

• A nu propriedade (o fato de possuir o bem)
• O usufruto (o fato de usar ou alugar e receber os aluguéis)

Ao comprar um imóvel, é possível separar a nu propriedade e o usufruto por um período determinado, de 3 a 20 anos. Fala-se em fracionamento temporário.

Para que serve tudo isso?

No meu caso, estou interessado em investir, mas não preciso receber aluguéis (que seriam fortemente tributados) no momento. Se eu puder comprar cotas de SCPI com desconto, estou disposto a renunciar aos aluguéis por X anos. Nesse caso, seria nu proprietário temporariamente antes de recuperar a plena propriedade após X anos (e espero que o preço da cota tenha aumentado nesse período).

É exatamente isso que o fracionamento temporário permite.

Então é preciso encontrar uma contraparte, que tem exatamente o objetivo oposto. Ou seja, tornar-se usufrutuário por X anos e receber um aluguel maior. Geralmente são empresas que desejam investir seu caixa disponível.

Vamos dar um exemplo, vai ficar mais claro 🙂

Suponhamos que você queira adquirir 10.000 € em cotas da SCPI Corum Origin, mas só começar a receber os aluguéis daqui a 15 anos. Para esse prazo, a redução prevista pela gestora é de 40%.

• Você vai investir apenas 60% dos 10.000 €, ou seja, 6.000 €. Você se torna nu-proprietário por 15 anos. Não recebe nenhum aluguel. Ao final de 15 anos, você recupera a plena propriedade sobre os 10.000 € (e até mais se as cotas tiverem se valorizado nesse meio tempo). Você se enriqueceu sem pagar nenhum imposto.
• A contraparte, por sua vez, vai pagar 4.000 €. Ela será usufrutuária por 15 anos e receberá os aluguéis, não sobre os 4.000 € investidos, mas sobre os 10.000 €. Ao final dos 15 anos, ocorre a extinção do usufruto, e ela não possui mais nada.

Espero que esteja claro, não hesite em me fazer perguntas nos comentários se não estiver após várias releituras.

O modo de detenção é fundamental para otimizar seu investimento e isso justifica um pouco de dor de cabeça.

Na minha opinião (mas isso é só minha opinião), não é interessante comprar à vista para deter SCPI em plena propriedade diretamente.

Se você não consegue (ou não quer) comprar SCPI por meio de um empréstimo, considere seriamente comprá-las via seguro de vida ou em demembramento temporário.

Posso vender minhas cotas de SCPI?

Sim.

No entanto, surge a questão da liquidez das SCPI, ou seja, a facilidade de revendê-las. Se você quiser vender, precisa encontrar um comprador.

É preciso distinguir os dois tipos de SCPI existentes:

• As SCPI de capital variável
• As SCPI de capital fixo

Simplificando, as SCPI de capital variável captam novos recursos permanentemente. Quando um associado quer comprar cotas, a gestora primeiro vende a ele as cotas “aguardando retirada” (de um associado que está vendendo cotas) antes de criar novas cotas.

As SCPI de capital fixo são “fechadas” e não criam novas cotas. A gestora organiza um “mercado secundário” para colocar compradores e vendedores em contato. Mas se a SCPI não tiver um rendimento muito alto, pode levar meses até encontrar um comprador, a menos que se aceite vender por um preço inferior ao preço da cota.

Até agora, é rápido revender cotas de uma SCPI de capital variável, mas não é impossível que, num contexto de crise econômica por exemplo, haja mais vendedores do que compradores. Se cotas permanecerem “aguardando retirada” por vários meses, espera-se que a gestora venda um ou mais imóveis para poder recomprar as cotas dos associados. Mas vender um prédio de escritórios ou um hotel não se faz em 15 dias.

De qualquer forma, é preciso ter em mente que o investimento em SCPI é um investimento de longo prazo. Se você pode precisar desse dinheiro em 6 meses, é melhor optar por outro investimento.

Quais são os riscos?

Os riscos no investimento em SCPI são inerentes aos riscos do setor imobiliário.

• O risco de danos (incêndio, danos por água, …)
• Inadimplência
• Dificuldade em encontrar um inquilino
• …

Com a vantagem de que esses riscos são diluídos em um número significativo de imóveis. Se sua SCPI possui 100 prédios e um deles for destruído por um incêndio, é dramático, mas impacta apenas 1% do patrimônio.

Na França, existe a crença equivocada de que os preços imobiliários só podem “subir”. Isso é falso, e corremos o risco de perceber isso nos próximos meses devido ao aumento das taxas de juros.

Além disso, pode surgir a questão da evolução dos usos. Desde a covid, o teletrabalho tem se desenvolvido fortemente. Será que precisaremos de tanto espaço de escritórios no futuro? Não tenho certeza. Talvez seja mais difícil alugá-los, e será necessário reduzir os aluguéis.

Aí também, é preciso pensar em diversificação e aproveitar a diversidade das SCPI para não investir apenas em um único tipo de imóvel e numa única região geográfica.

Por fim, existe um risco ao nível da gestora. Ela pode… falir. Isso seria problemático, mas não dramático. Os imóveis pertencem aos associados, não à gestora. Os associados entrariam em acordo numa assembleia geral para confiar seu patrimônio a outra gestora.

Como escolher SCPI?

Este artigo já está muito longo, mas aqui estão alguns elementos a analisar ao escolher as SCPI nas quais investir.

• O rendimento é regular ao longo de vários anos? Está em queda?
• Qual é a taxa de ocupação do patrimônio? (e, portanto, qual é a taxa de vacância)
• Qual é a diversidade dos inquilinos? Se um inquilino representa 50% dos aluguéis e ele falir, isso vai causar problemas.
• Qual é o tamanho do patrimônio? Quanto maior o número de imóveis, maior a chance de o rendimento permanecer estável, sem grandes variações para cima ou para baixo.
• …

Posso ver alguns exemplos?

Aqui estão algumas SCPI nas quais tenho cotas. Mais uma vez, isso não é uma recomendação de investimento, mas pode orientar suas pesquisas.

• Corum Origin
• Corum Eurion
• Pierval Santé
• Interpierre Europa Central
• Immorente
• Sofidy Europe Invest
• Kyaneos Pierre
• PF Hospitalité Europe

Como comprar?

Se você já escolheu sua SCPI, pode contatar diretamente a gestora em seu site para subscrever cotas.

Mas recomendo passar por um consultor de patrimônio ou uma consultoria especializada. Você pagará exatamente o mesmo (eles são remunerados pelas gestoras, que repassam parte das taxas de subscrição), terá acesso aos conselhos deles e eles cuidarão de parte da papelada administrativa.

Escreva-me se quiser que eu forneça os contatos das pessoas com quem trabalhei.