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Opinião sobre a agência Ma Gestion Locative: alugar o seu imóvel no estrangeiro

Como dissemos neste artigo, aproveitamos para ter um arquivo apresentável em um banco para endividar-nos e fazer um investimento de aluguel pouco antes de sair em uma turnê mundial.

Era um projecto ao abrigo da Lei Malraux (reabilitação de edifícios antigos) que exigia trabalho pesado. Só 18 meses após a assinatura é que recuperamos as chaves. Entretanto, tínhamos decidido continuar a viajar por um período de tempo indefinido, pelo que era essencial confiar a gestão do nosso apartamento a uma agência de gestão de alugueres.

Estávamos com pressa por várias razões:

  • Já há alguns meses que estávamos a pagar o empréstimo, por isso era importante conseguir rapidamente um inquilino para financiar os pagamentos mensais.
  • Se a data da entrega das chaves coincidisse, felizmente, com uma rápida viagem à França, ficaríamos apenas algumas semanas. Isso teve de ser tempo suficiente para resolver tudo
  • Como este era um programa imobiliário para um edifício inteiro, muitos apartamentos semelhantes iriam acabar no mercado de arrendamento e tínhamos medo de ser duplicados e de ter problemas para alugar o nosso apartamento.

O promotor tinha uma parceria com a agência Foncia e ofereceu-nos uma gestão de arrendamento com duas vantagens:

  • Taxas preferenciais em comparação com o que Foncia normalmente oferece
  • Mostrar aos potenciais inquilinos uma amostra de apartamento antes mesmo de os apartamentos estarem prontos. Potencialmente interessante para poupar tempo.

Estávamos ansiosos o suficiente para confiar o nosso apartamento à Foncia. Não tendo qualquer experiência na área, decidimos contactar outros, nem que fosse apenas para comparar preços.

Contactei vários deles através das minhas pesquisas no Google. Má surpresa: a maioria deles simplesmente não me respondeu ou contactaram-me semanas depois de eu ter feito o contacto. No entanto, este inconveniente tinha a vantagem de operar um filtro eficaz.

No entanto, tive a boa surpresa de ser rapidamente contactado pelo fundador da agência Ma Gestion Locative

Ma Gestion Locative é uma agência de gestão de arrendamento que depende de agências imobiliárias locais para oferecer os seus serviços em toda a França.

Concretamente, Ma Gestion Locative cuida da parte administrativa (arrendamentos, cobrança de pagamentos, …) enquanto a agência local gere a procura de inquilinos, visitas, inventário de equipamentos, …

O primeiro elemento de comparação que me interessou foram as tarifas, aqui está o que ele dá.

Taxa de administraçãoSeguro de renda excepcionalTOTAL
Foncia6,6% INCL. IVA3 % INCL. IVA9,6% INCL. IVA
Minha Gerência de Aluguel7,08% INCL. CUBA1,90% INCL. CUBA8,98% INCL. CUBA

As taxas de administração são baseadas na totalidade do aluguel recebido (isto é, incluindo encargos). O seguro para aluguel não pago é opcional, mas foi importante para nossa tranqüilidade.

Embora beneficiemos de tarifas vantajosas com a Foncia, estas ainda são mais caras do que a Ma Gestion Locative, tendo em conta o seguro de renda não paga. No entanto, a diferença (0,62%) não é significativa. Com o nosso nível de renda, isto representa um diferencial de cerca de sessenta euros por ano.

São oscustos adicionais que podem fazer a diferença (custos de encontrar um inquilino, gestão da obra, inventário dasinstalações, …). Neste pequeno jogo, Foncia assustou-me com o seu “horário de taxas ocasionais”, enquanto que a Minha Gerência de Aluguer simplesmente se refere à lei Alur que regula as taxas.

As condições do seguro de aluguel não pago também são importantes a considerar, pois pode haver períodos de espera e tetos de compensação.

Além disso, tive um sentimento favorável com a Minha Gerência de Aluguer com quem tive um contacto directo e reactivo. Isto é importante para nós, que normalmente estamos do outro lado do mundo, por isso precisamos de um prestador de serviços confiável e reativo.

Ao mesmo tempo, eu tentei encontrar conselhos na internet. Isto não é fácil uma vez que as agências de gestão de alugueres têm dois clientes: senhorios que estão a arrendar a sua propriedade e particulares que procuram alojamento para alugar. Encontramos principalmente revisões destes últimos (que geralmente não ficam satisfeitos quando decidem publicar uma revisão…).

No entanto, não detectei nenhum “cadáver” do lado da Minha Gestão de Arrendamento que, apesar de ser um pequeno jogador, recebe 50 milhões de euros em rendas anuais, o que corresponde em grande parte a vários milhares de imóveis. Isto é sem dúvida ridículo em comparação com Foncia, mas é suficiente não ser um jogador minúsculo que pode desaparecer a qualquer momento.

A agência imobiliária local que iria cuidar do nosso apartamento, Stéphane Plaza Immobilier La Rochelle, era uma agência jovem que parecia já ter uma boa reputação de acordo com as opiniões identificadas.

É assim à Ma Gestion Locative e ao Stéphane Plaza Immobilier que confiamos a nossa gestão de aluguer.

Como não tínhamos experiência em compromissos de entrega de chaves, perguntamos à agência se eles poderiam nos acompanhar, o que eles concordaram em fazer gratuitamente. Isto provou ser importante porque o agente imobiliário tinha a experiência e o olho para identificar pequenos detalhes para corrigir que não teríamos visto.

Então, conseguimos organizar no mesmo dia:

  • O compromisso de entregar as chaves
  • A nomeação para o DPE (Diagnóstico de Desempenho Energético)
  • A entrega das chaves à agência imobiliária

Desde aquele dia (18 meses atrás), não colocamos os pés em La Rochelle.

A agência foi capaz:

  • Gerenciar os detalhes finais a serem corrigidos com o promotor imobiliário
  • Faça as fotos do apartamento para os anúncios de aluguel
  • Organizar visitas e encontrar um inquilino
  • Organizar o inventário das instalações ao entrar no apartamento

Por favor, note que a procura de um inquilino foi cobrado um pouco menos de um mês de renda, excluindo os encargos.

Entre a entrega das chaves e a entrada do inquilino, demorou menos de 6 semanas.

Desde 18 meses recebemos o aluguel em nossa conta a cada 5 do mês, por transferência bancária.

A minha Gestão de Alugueres é muito reactiva quer por e-mail quer por telefone (tivemos um pequeno problema para gerir com o fiduciário).

Nossa experiência tem apenas 18 meses e ainda não tivemos nenhum trabalho a fazer ou novos inquilinos a procurar, mas de momento estamos encantados com a nossa colaboração com a Ma Gestion Locative.

A única pequena surpresa desagradável é que o seguro para aluguéis não pagos foi aumentado no mês passado de 1,9% para 2,5% . Isto eleva o total das taxas quase ao mesmo nível das da Foncia (se não tiverem aumentado desde então). Segundo a Ma Gestion Locative, este é o primeiro aumento em 7 anos e é acompanhado por uma melhoria na cobertura

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