É isso, nós somos donos do lugar!

Eu publiquei na minha conta do Facebook (privado) as fotos da nossa primeira aquisição imobiliária. E todos me perguntaram se estávamos a planear mudar-nos para França, etc. Mas não, mas não, nós continuamos a viajar. O nosso apartamento é um investimento de aluguer, e servirá como um lar doce lar… um dia, talvez quando nos reformarmos.

Estou a dizer-te aqui como comprámos o nosso primeiro apartamento enquanto viajávamos.

Como somos novatos nesta área, não é necessariamente um conselho (certamente há coisas mais lucrativas a fazer), mas um feedback. Nosso objetivo não era maximizar os retornos, mas começar a construir nossa riqueza para a aposentadoria.

Antecedentes

Sabias que dar a volta ao mundo não era a nossa prioridade número um?

Durante 10 anos, nós estávamos colocando dinheiro de lado para comprar nossa residência principal em Paris. Porque nessa altura, era o meu sonho ter um apartamento próprio em Paris. Estávamos a apontar para um F3. E apesar de nossa busca ativa, não encontramos nenhum apartamento a nosso gosto (sempre há algo errado, e como não estamos muito em construção, imaginar refazer todo o banheiro nos embebeda de antemão), pelo orçamento ridículo que tínhamos.

JB está cada vez mais insatisfeito com seu trabalho e me fala mais e mais sobre dar a volta ao mundo e uma vida como nômade digital. Ao ouvi-lo a sonhar em voz alta, um dia dou-lhe um ultimato :

• ou nos endividamos pelo nosso apartamento parisiense e ficamos aqui toda a nossa vida para pagar o empréstimo
• ou podemos dizer ” foder” e ir numa digressão mundial. Adeus ao apartamento parisiense

Bem, ele escolheu a opção dois…

Nós contamos o nosso dinheiro, fazemos uma previsão para a viagem à volta do mundo. E percebemos que ainda há dinheiro.
O que fazemos com ele? Seria uma pena deixá-lo dormir num livro A a menos de um por cento ao ano.

O Assessor Financeiro 1

JB contacta um consultor de riqueza que encontrou na Internet. Ele nos faz perguntas sobre nossa viagem ao redor do mundo e propõe um investimento de aluguel, loi Pinel, em Nantes, F3 com uma varanda enorme.

O esquema Pinel, é uma provisão que oferece a possibilidade de beneficiar de uma redução do imposto sobre o rendimento de um investimento de arrendamento se o investidor se comprometer a alugar a habitação nua como residência principal durante um período mínimo de seis anos.

Estamos super entusiasmados com o projecto. Na semana seguinte, ele nos oferece outro investimento de aluguel, em Toulouse, uma casa com um pequeno jardim. Nós gostamos demasiado. A ideia é ter uma contribuição máxima (com o que nos resta do dinheiro poupado), pedir o resto emprestado (já que ainda temos 2 contratos permanentes e ninguém sabe que vamos dar a volta ao mundo), e calcular inteligentemente para que o aluguer financie totalmente os reembolsos mensais e os encargos. Então ele nos diz que se nos sairmos bem, podemos ter 2 empréstimos ao mesmo tempo para os 2 apartamentos. E então, se você não conseguir um empréstimo, você pode cancelar a compra sem nenhum custo. Nós assinamos para a compra de 2 apartamentos. De qualquer forma, o risco é baixo, certo?

Além disso, eu tenho uma espécie de aviso na minha cabeça. Assinar a compra de 2 apartamentos em 2 semanas, mas o que nos acontece?

Eu sei, fomos burros, inexperientes e estúpidos.

Assediamos nossos amigos que já têm vários apartamentos, mostramos-lhes os apartamentos que compramos, mostramos-lhes o plano financeiro que temos, etc., e um deles nos encaminha para outro consultor de riqueza.

Lição um: não assine muito depressa. Seu apartamento não sai da noite para o dia (especialmente para apartamentos em plano), leve seu tempo para pensar sobre isso.

O Assessor Financeiro 2

Este 2º conselheiro analisa os planos e põe um aviso : os apartamentos que compramos estão em áreas onde há demasiadas construções da lei Pinel. Existem programas nas proximidades que oferecem melhores preços às pessoas que querem viver lá (e não investir). Quando quiserem vender o apartamento deles mais tarde, colocarão um preço mais baixo que o nosso (porque compraram mais barato) => arriscam perder dinheiro e não encontrar um inquilino

Lição 2: Não compre em áreas onde já existem demasiados edifícios Pinel.

Na verdade, vimos na Internet que os dois apartamentos em questão estavam localizados numa área com muitos edifícios da lei Pinel.
Nem um nem dois, a compra é cancelada. Felizmente fazemo-lo cedo porque para um dos apartamentos, aplica-se uma penalização de 1000 euros emcaso de cancelamento mais de 7 dias após a assinatura (
qualquer que seja o motivo) – algo que não vimos da primeira vez. Porque posso assegurar que os contratos são tão longos (cerca de 100 páginas por apartamento) que saltamos este ponto.

Lição 3: Leia as 100 páginas em questão

É então que o conselheiro n°2 nos propõe um investimento de aluguer em La Rochelle (e outros investimentos mais arriscados, mas somos demasiado cautelosos para subscrevermos isso).
Aqui estão os argumentos que ele apresenta:

• Top district: muito popular, seguro, 10mn a pé do velho porto. Apenas uma construção Pinel em frente ao nosso edifício, mas baixo risco de ter mais do que isso porque o distrito é residencial e composto por pequenas superfícies. Bairro não apreciado pelos estudantes (bom, isso significa que não teremos que encontrar novos inquilinos a cada verão)
• Aluguel estimado = Empréstimo mensal + taxas de administração de agência imobiliária + encargos diversos. Basicamente, este apartamento não nos traz nada durante a duração da hipoteca, mas também não nos vai custar nada se tudo correr bem (excepto a contribuição inicial, claro)
• Grande potencial para aluguéis sazonais (quando você for velho, você poderá morar nele e alugá-lo muito caro por semana durante as férias de verão porque o prédio fica a apenas 10 minutos a pé do velho porto – e da praia)
• Como bónus: a possibilidade de fazer isenção de impostos no ano em curso, enquanto para as construções da lei Pinel teria sido a partir do ano seguinte (quando estaremos em todo o mundo, sem rendimentos…)

Agora, em retrospectiva, este conselheiro nos aconselhou muito bem sobre os dois pontos que pulamos completamente (devido à falta de experiência):

• a planta do apartamento: há muitas opções de apartamentos neste edifício, mas a planta do nosso apartamento foi uma das melhores. Posso ver isso agora visitando os apartamentos dos meus “vizinhos” de investidores. Porque o apartamento deles tem espaços inutilizáveis e ilógicos, enquanto o nosso é perfeito. 0m² perdido.

Lição 4: Quando o consultor financeiro sugerir um apartamento específico no edifício, vá ao site do programa e veja as plantas de outros apartamentos com o mesmo espaço para ver se são melhores ou não.

• a seriedade das empresas que dirigem este programa: não estamos nem no negócio nem na região e não conhecemos as empresas mais sérias do sector. Em qualquer caso, após centenas de e-mails trocados com os diferentes protagonistas envolvidos neste programa, podemos dizer-lhe que o seu serviço é excepcional. A firma de advogados do programa ajudou-nos a preencher a nossa declaração de impostos. A empresa encarregada do trabalho nos deu uma visita muito detalhada do site. O serviço pós-venda envia-nos dentro de uma hora toda a informação necessária para o aluguer do nosso apartamento, etc. Tudo é feito de uma forma tão profissional, reactiva e suave que ficamos surpreendidos por ter tal serviço depois de assinar o cheque, percebe o que quero dizer?

Lição 5: Descobrir o máximo possível sobre a seriedade das empresas e estruturas envolvidas neste programa. E, acima de tudo, o gerente de projeto (Google é seu amigo)

Bem, o único senão é que a data chave de entrega, programada para o final de 2017, foi adiada muitas vezes. Finalmente, adquirido em dezembro de 2016, o apartamento só é entregue em julho de 2018 para um aluguel a partir de agosto/setembro de 2018. Isso é um pouco mais de 6 meses de atraso.

E quanto ao empréstimo?

Também não é fácil, meus amigos!

Tínhamos um arquivo de sonho (2 contratos permanentes com bons salários, um aluguel abaixo de 30% do nosso faturamento, uma contribuição significativa, sem dívidas, …).

Osnossos bancos históricos não responderam (por isso despedimo-nos).

Lá, mais uma vez, tivemos que ativar nossas redes para encontrar um bom conselheiro, em um banco muito legal (na Normandia!), que lutou para que nosso projeto fosse validado. A propósito, estamos tão gratos depois disso que lhe enviamos chocolates todos os anos para lhe agradecer.

JB lutou para que seu banco transferisse dinheiro para comprar o apartamento (porque o dinheiro que você confia ao banco não pertence mais completamente a você, eles não nos deixam nem mesmo transferir nosso dinheiro como queremos).

Foi ainda mais estressante porque tivemos que fechar tudo antes do final do ano para poder beneficiar do crédito fiscal. No final, a transferência da compra teve lugar em 26 de Dezembro de 2015 😀

Como se trata de um investimento de aluguer, o banco concorda em cobrar-nos o equivalente a 1/3 dos pagamentos mensais até encontrarmos inquilinos. No entanto, esta taxa não reembolsa o capital, apenas os juros. Assim, após um ano e estando o apartamento em atraso, decidimos pagar os pagamentos mensais imediatamente, mesmo que o aluguel ainda não esteja vencido.

Lição 6: Ter dinheiro para pagar os pagamentos mensais em caso de atraso na entrega do apartamento, e durante os meses sem inquilinos.

Esteja ciente de que o empréstimo é mais barato para uma residência principal do que para um investimento de aluguel. A desvantagem é que você não é elegível para reembolso tardio (ou seja, somente quando os primeiros inquilinos se mudam para cá).

Mas não vivendo em La Rochelle, também não podemos mentir e dizer que será a nossa residência principal para conseguir uma taxa de empréstimo melhor. Porque ele vai fazer a pergunta “ah sim? e como você encontra um emprego em La Rochelle? Em resumo, eu deixo você calcular tudo isso se você estiver interessado (reembolso de taxa ou reembolso imediato) porque ainda há custos relacionados a este reembolso tardio e o banco leva tempo para validar esta condição.

Em resumo

• Optamos por um investimento de aluguel em La Rochelle, com uma contribuição, em um bairro de alto potencial.
• Solicitámos um empréstimo à habitação enquanto ainda tínhamos um contrato permanente, sem especificar a nossa próxima partida para uma viagem à volta do mundo
• A ideia é que renda = reembolso do empréstimo + taxas de agência de gestão + outras taxas . Assim, durante o prazo da hipoteca, o apartamento não nos trará nada, mas também não nos custará nada (sem impostos sobre o aluguel, pois temos sempre um empréstimo pendente da mesma quantia). Mas no final do empréstimo, o aluguel irá diretamente para o nosso bolso (- impostos, é claro). Até lá (em 15-20 anos), se não tivermos mais renda, talvez possamos contar com esta renda para viver (num país barato na Ásia, por exemplo, ou na América do Sul).
  • Um pequeno esclarecimento sobre a fusão que fiz dos impostos e do empréstimo – graças à Olivia, a nossa leitora, que o assinalou. Coloquei aqui a explicação detalhada dela:“Apenas os juros do empréstimo são dedutíveis do rendimento do seu imóvel, não a parte correspondente ao reembolso do capital. O facto de ter um empréstimo do mesmo montante da renda não implica necessariamente um défice de terrenos (especialmente com taxas de juro baixas), tanto mais que quanto mais se adiantar nos reembolsos, mais a parte dos juros diminuirá a favor do reembolso do capital, portanto menos juros se poderá deduzir. No caso de rendimentos de propriedade, se a isenção de impostos pode reduzir os seus impostos a zero, tenha cuidado para não ter surpresas desagradáveis com as contribuições para a segurança social, que continuarão a ser devidas”
• Só depois de visitar o local da construção e o bairro de La Rochelle + a visita de um apartamento de amostra, é que assinamos a compra
• Este apartamento, que gostamos muito, pode servir-nos de casa quando nos reformamos – porque, como sabem, não dependemos do Estado para a nossa reforma. Somos nômades digitais e temos que confiar em nós mesmos.

Olhando para trás, achas que temos muita sorte. Sempre que há uma dificuldade, ou seguimos o caminho errado, alguém está lá para nos ajudar. Os nossos amigos têm sido óptimos, e têm-nos apoiado muito com cartões de visita 😀 O meu melhor amigo até recusou a sua taxa de referência no banco para nos permitir a melhor taxa de empréstimo e as taxas mais baixas possíveis (demasiado dinheiro).

E aqui, o melhor para o fim, as fotos do nosso magnífico apartamento (F2, 52m²) em La Rochelle.

M/s: nós não somos corretores ou consultores financeiros, este artigo apenas relata a nossa experiência. Cada experiência é pessoal e como este é um investimento importante, não poderemos aconselhá-lo sobre um determinado banco ou fornecer-lhe os dados de contacto dos nossos consultores. Obrigado pela sua compreensão.

Update Setembro 2018: É isso, após um mês de procura de inquilinos (pelo nosso gerente) & validação do arquivo para que possamos beneficiar do seguro contra o aluguel não pago, nosso apartamento foi alugado! youhouuuuu!

Para aqueles que estão interessados, fizemos um artigo sobre como gerimos este apartamento remotamente graças à nossa agência de gestão de alugueres: Ma Gestion Locative.